_多个城市解除了“委托转移”银行配合执行意志

最近,二手房交易的新模式——“旧流转移”在多个城市推出,被认为是活跃房地产市场的重要调整。

在已入选的几个城市,南京、苏州、济南、昆明等都有成功的例子。相对于以前必须偿还贷款才能扣押、转让,“转让转让”大大节省了时间和金钱成本(主要是原住房所有者),同时提高二手房交易的安全性,业内人士响应。

但是记者们从这些城市的银行职员那里得知,除了不动产登记中心与一些银行合作推进的情况外,广泛的政策执行尚未全面落地。据悉,特别是中小银行的大多数没有收到相关通知。苏州当地房地产从业人员表示,他们知道,如果部分银行和相关部门的系统对接工作做好充分准备,将正式执行。

事实上,自《民法典》实施以来,“拘留移交”逐渐具备了法律条件,许多业内人士预测,今后还会有更多的城市随之而来。在抵押贷款持续低迷的背景下,各银行也有意作为担保权益人一起执行,有望提高房地产需求市场的效果。

“抵押转让”是什么意思?

9月16日晚,南京市房地产登记中心官方微信号“南京房地产”发布。南京市表示全面推进二手房“转让转让”模式。

南京不是第一个推出“九流转移”的城市。据记者透露,8月以来至少有昆明、苏州、济南、抚州等城市支持或有限支持模式,也有相应的成功事例。

所谓的“抵押转移”是指有担保的房地产需要进行上市交易,可以先在没有贷款或预付的情况下实现抵押变更、转让登记和设立新担保(以下简称“三个项目”)。在此之前,国内二手房交易需要卖方(原房主)先解压才能办理转移手续,解压意味着要偿还抵押贷款。

在偿还现有房贷的过程中,卖方往往筹集资金、去银行提前还款等交易程序复杂,如果卖方寻求社会“桥梁资金”,风险也会增加。

随着去年《民法典》的实施,“转让转移”已经具备了开放的法律条件。根据原《物权法》相关规定,财产(住房)抵押后,产权转让人应与抵押权人协商,后者同意抵押权人必须先偿还债务,未经抵押权人同意不得转让(受让人代替债务消灭抵押权的情况除外)。《民法典》明确担保期担保人可以转让担保财产,担保权不受影响,但要及时通知担保权人。

以南京为例,该市房地产登记中心表示,《民法典》实施后,将深化“委托转移”,优化和细化业务流程、技术支持、业务指导等。福州市房地产登记和交易中心也表示,该市早在2021年4月就率先试行了“转让转让”业务。

从已经宣布开放官船的几个城市来看,“扣押转移”在程序上大大简化,三项业务一般是“一次性申请,全部可以完成”,老百姓说:“进入一个窗口提交一套资料就可以了。”卖方的交易成本大大降低,买方也可以一次性完成房屋转让,再抵押,获得新的住房抵押贷款。

该模式实际实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝衔接”,有效防范了交易风险,防止了“锁定”实际购买者、“再卖一房”,保证了银行担保权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董熙浩说,过去,即使卖方顺利筹集资金偿还贷款,也仍然有可能无法转让。现在这种危险大大降低了。

热点二线城市逐渐落地

从落地情况来看,已经成功的“遗留转移”事例很多。

以南京为例,该市房地产登记机关与建设银行、南京银行等50多家银行合作,完成了158套住房“转让转让”登记,交易价值超过5亿元。

9月17日,福州市房地产登记中心也宣布,通过房地产登记和交易中心与建设银行、工商银行合作,于9月15日上午完成了第一个精银合作“委托转移”项目。苏州张家港于9月初在建设银行苏州分行成功办理了市首个存款室“抵押转移”登记和抵押贷款业务。

此前,8月份济南房地产登记中心表示,目前该市的“转让转让转让”将在建设银行、工行、北京银行等多家银行试点成功,在全市二手房市场全面实施。

但是据记者透露,目前苏州、青岛、南京等地尚未全面实施“旧类转让”,特别是许多中小银行工作人员尚未收到新的政策通知,二手房转让仍需先还贷款。

苏州当地房地产从业人员告诉记者,由于系统对接等问题,目前大部分银行和相关部门正在为此做准备,全面落地可能需要一段时间。

记者注意到,目前出台“转让转移”政策的城市普遍符合账户监管要求,确保资金安全。以济南为例,该市推出的“扣押转移”新程序中引入了公证“存款账户”。也就是说,在交易完成之前,所有资金都由该账户监管,确保资金安全,一旦交易出现风险或交易双方出现意外情况,交易就会失败,资金会返还,避免资金纠纷。

预告登记后,提前贷款给交易双方带来了“矿泉水”,但这些“矿泉水”能否顺利流入卖方贷款银行账户,特别是银行间交易,除了功能部门的批准、登记外,资金交付也必须全部关闭运营。济南房地产登记中心说。

效果怎么样,银行有什么优缺点?

目的是提高交易的便利性,降低成本和风险,归根到底,促进常客住房需求,激发房地产市场的活力。东熙号说:“转会”对提高买卖双方的交易意志、提高市长/市场活动度有很大作用。

他认为“转让转移”类似于过去的“转移抵押”,但“转移抵押”仍然需要解除抵押,比“转让转移”更方便,也更安全。转会住宅担保主要是指贷款人作为担保物出售的住宅。经贷款银行同意,购房者继续偿还卖方未到期的贷款,但仍需解除抵押后进行。包括合伙人的转会抵押和交叉转行抵押两种情况。

目前,大多数“委托转移”主要以在同一家银行更新贷款为主。虽然转让对提振房地产市场有很好的作用,但对其他银行来说,市长/市场观点认为,通过二手房交易实现的信贷扩张空间可能会缩小。

对此,董熙浩不同意。他说,作为担保权人的银行需要与住房管理部门合作完成“转让转移”,因为目前银行流动性充足,不缺乏贷款限额,所以这种模式最直接的影响是提高贷款需求。利益明显。

“原来是还一笔,再借一笔,这没有多大影响。比如东西茂,现在的“拘留转移”有点像企业贷款的非偿还续借。换句话说,续借更有效率,成本更低。

从今年头8个月的房地产交易及居民中长期贷款数据来看,目前房地产市场的需求仍然低迷。许多市长/市场人士认为,以高利润和低风险优质资产,目前银行房贷业务压力很大,所以参与合作的意愿很强。后续预测中,预计将有更多城市遵循“遗留转移”模式,部分城市全面落地,随之产生的效果值得期待。

实际上,除了目前的热点二线城市外,深圳还在9月初完成了第一笔“公证存托、拘留、转让”的二手房交易,但这一事件成为了第一个以扣押房地产实施这一模式的一线城市。有分析认为,如果免除购买道路的地方,可以减少购买道路的资金、担保费等道路的费用,如果以目前市场的一般道路购买费用计算,交易费用可以直接降低三分之一。这意味着没收的房地产(购买道路的费用更高)比例更大。

句子来源:第一金融

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