_房地产理财过去的“财富密码”如何吞噬财富

住宅理财本来就是一个隐秘而高档的投资市场。

你贪图它的利息,它贪图你的本金。

曾经与房地产行业相关的投资理财产品,标签稳固,有保障。这个小而隐秘的理财市场一度给投资者带来了可观的收益,甚至被房地产从业者称为“公司隐藏的福利”。

但是,随着去年房地产市场降温,部分企业陷入流动性危机,住宅理财相关风险暴露开始逐渐显现,住宅企业未能如期支付本息不再是一个事件。

“过去打工攒下的几百万美元都绑在公司的理财产品上,几乎是家庭的全部存款。”恒大集团任职者对第一财经记者说,在他看来,这笔钱已经看不到收回的希望了。

为了让投资者更容易实现财富价值,某房地产理财产品、信托计划、私募债券等在目前房企违约或延期支付计划下成为烫手山芋,不知道什么时候能收回,但想转手却已经没有人收购了。对于大多数投资者来说,如何减少投资损失已经是当前最重要的问题。

住宅企业的“隐性福利”

对房地产这一资金密集型行业来说,吸引最多资金的是企业成长和成长的法律文本。

到2014年,房企的主要融资渠道比较顺畅,作为房企的非标准融资——房地产界理财产品,规模不大。从2014年开始,在消除库存需求团、放松金融监管等原因的共同推动下,房企融资和杠杆动力强劲,房地产界理财开始扩大。

在此期间,“购房宝”、“利民宝”、“职工报”等理财产品如雨后春笋般涌现,通常具有投资门槛低、年收益率高的特点,投资者有业主、潜在购买者、住宅企业内部员工较多。吸引员工购买自己的理财产品也逐渐成为各大房企的融资渠道。

多位住宅内部人士表示,第一财经,周围同事基本上购买了公司的理财产品。公开信息显示,阳光金服涉及约1万名投资者,其中员工约3千人。奥林匹克院的投资商品约有1500名投资者,职员和家属占一半以上。

据在一家华东企业工作了3年多的薛冰(化名)介绍,一般公司送来的理财产品都是匆忙买的,可以买茶具,也可以多人一起买。通常是10%-12%的收益率,远高于其他类型的投资,基本资产都是公司的项目,这意味着只要能正确出售汇金、正常债务和资金回流,就能实现回购。“真的可以说是隐形福利。”

杨晓(化名)身边的员工,曾在广城一家地区公司工作过的杨晓身边的员工,规模从几十万到一百万不等,开始了两广省的理财产品。杨晓也先后购买了多个产品,“收益率高,以前所有的理财产品都如期全额支付,我们在公司内部,熟悉公司的情况,所以更加放心。”

据杨晓透露,公司每隔一段时间推出一款新产品。“比如国庆节或休息日会推,某总经理或副总裁会直播,谁都可以买很多产品。”不仅是房地产部门的员工,阳光集团旗下的其他板块(包括教育等)都可以购买理财产品,到期后可以直接兑现。

因此,2021年年中,他又购买了三个产品,收益率都达到了10%,周期都不到一年,本金的总规模超过了100万韩元。

不幸的是,随着阳光城的风暴,最后的投资陷入了支付危机,无形的福利成为了财富黑洞。

杨晓回忆说,从2021年10月开始,发生了支付逾期的情况。本月理财到期的同事出现了无法兑现的情况。“他说。”从11月1日开始,华冠客服对到期理财人发出了电话通知。此后,领导人与员工一一面谈,并表示:如果公司有现金流危机,可以去取房子。” ”

同期,梁光成公开了包括现金分期付款、实物资产回购等在内的兑换方案。其中,本金偿还方案是在到期的第一个月支付10%,之后7 ~ 12个月内每月偿还15%。利息也是7-12月份分摊。

现金和实物回购相结合的是多数保险住宅企业推出的理财产品回购方案。例如,奥林匹克院对60亿逾期理财的支付方案包括“现金实物”,其中现金支付为200万韩元,支付周期为6个月、21个月,实物支付提供集团总商品价值在90亿韩元以下的房地产资产。恒大提出了现金分期付款、实物资产回购、购房后金回购三种方案。

杨晓采用两种支付方式的结合,一部分是住房,一部分是现金。但是也有很多投资者对这个方案不满意。太阳能性理财产品的投资者们在社交网站上表示,地区内没有住房,或者缺乏抵消债务的住房,可能会面临逃税困难。 (英国)(英国)(英国)(英国)(英国)(英国)(英国)(英国)(英国)。

薛冰现在手里握着一些院士的理财产品,最近也收到了住房到达方案,但没有具体细节。“事实上,房屋到达工作有很多细节问题。比如房源所在地区是否限制购买、是否限制销售、网签、搬迁、更名等一系列问题,停车位、商铺等可能卖不出去。

即使选择现金回购,也很难保证原来的承诺能完全履行。现金支付方案最近也发生了很大变化。“杨晓告诉理财集团,即将到期的集团朋友们从客服处收到的反馈显示,到期日以后还需要15个工作日才能支付一部分。”延长期不同。没有变化。也没有书面通知或约定。”一些投资者也在社交平台上发布了2月份的“166”方案已经很难回购。

信托投资被关进监狱

信托与近几年逐渐广泛兴起的理财产品相比,是房地产行业最主流的融资方式。不少住宅企业的招股书揭示过与各大信托公司的密切关系。

据中国信托业协会公布的数据显示,2010年以来投资房地产的资金,信托比例约在10%-16%之间,创2019年第二季度末新高,约占15.38%,是信托资金的第二大流向。

就信托业而言,房地产信托产品拥有相对较高的收益率和相对优质的担保品,保持着对资金的持续吸引。一些市长/市场人士表示,信托本身受到严格控制,只做“确定”的工作,房地产是过去几年来最可靠的投资,也将是不少信托的选择。

因此,住房企业难以及时偿还本金,如果提供的延期支付方案得不到投资者的批准,信托“踩地雷”也成为不可避免的事件。“中信信托、深圳龙江融资集合资金信托计划”的一千多名投资者最近陷入了这种困境。

根据投资者提供的信息,该信托计划成立于2020年7月17日,总规模为87亿韩元,信托期限不超过36个月,分为ABCDE类产品,根据产品期限和投资规模,年收益率基本在6.8% ~ 7.9%之间,最低投资额为100万韩元。

继2021年2月、10月完成A、B两种产品的回购后,目前本金余额约为12.94亿韩元的C产品最初于2月17日到期,此后约有47亿韩元将于今年4-8月陆续到期。

但是,已经陷入流动性危机的税务集团无法如期回购,提出了每个工作日偿还1000万韩元的方案,预计偿还时间将超过两年,投资者最初不接受这项延长计划。

根据2月16日税务集团执行董事余益在投资者交流会上提出的新支付方案,预计税务将在2022年全年偿还贷款本金的25%和利息。2023年全年返还了本金的35%和利息。2024年全年返还了剩余本金的40%和利息。

但是投资者对支付方案或受托人中信信托相当不满。“诚意不足”是很多投资者对支付方案的评价,他们认为,与公开债务首付相比,税务方面推出的首付款规模太少,“战线太长”。

同样,对住宅企业提出的支付方案也有很多不满,在此次行业清算过程中,也有“受牵连”的债券持有人。

“我们在1月4日郑荣发布永久性债务偿还公告之前购买了.”专门投资高收益债券的公关(化名)今年1月初购买了1000万韩元规模的“PR精英01”。

Wind数据显示,该债券是天丰-郑荣应收账款第一期资产支持特别计划,目前余额约为2.24亿韩元,将于3月17日到期。根据郑荣2月下旬发布的美元债务延长公告,国内债券也进入了延长谈判。

告诉第一位财经,郑荣最初提出的支付方案先还了10%。“这意味着这家公司的现金已经枯竭。”

造成这种情况的关键是,郑荣管理层对融资安排、项目销售资金回流等一系列情况的把握、偏差、春节期间支付高峰重叠、金融机构贷款、销售预期超出下降等因素,导致现金流和到期债务之间出现了无法弥补的差距。

“事实上,从郑荣的土储、公司经营来看,这都算是不错的企业,债务压力也没有恒大、家族产业那么庞大,有很多赚钱的项目。无论是国内还是国外,整个市场对这家公司仍然认可。”据宣传分析,这样的公司突然在年内推迟所有债务。”战后差别太大,大家情绪上难以接受.”因此,持有该债券的投资者通过社交平台公布了成立维权军的信息。

这个周期长

在目前房地产行业的背景下,无论是普通的自然人投资者还是专业机构投资者,似乎都在进退两难。

“如果没有抵押物,强行延期一年,其实和不支付没有太大区别。”宣传说:“一年后,房屋公司能有支付能力吗?事实上,再融资已经停止,住房、工程要继续推进,利息也还在上涨。这意味着时间变长,住房负担加重,比一年前更加脆弱。”

这也在一定程度上意味着“很多时候企业不是故意赖账,而是手里没有钱,不能按时足额支付”。“雪冰说。

因此,如果接受住宅企业提出的支付方案,在市长/市场行情不确定的情况下,漫长的偿还周期使最终支付结果充满了不确定性。如果采取比较进取的权利保护方式,走向起诉和破产清算的结局,投资者能拿回多少本金是无法保证的。

据分析,北京市康达律师事务所的高级合伙人吕伟权是第一财经。现阶段,对投资者来说,最好的方法是与开发商协商,在同一产品中聚集投资者,采取最大公约数,与机构谈论解决方案,这样更有效率,有一定的协商权,合理的沟通,最大限度地减少损失。

“真正需要的时候,请办理诉讼程序.”魏伟权说:要判断对方的支付能力。“理论上本金可以得到保障,但判决书的保障和实际收回钱是两码事。”

最近,包括宣传在内的投资者通过与郑荣协商,争取了更好的回购方案。首次延长一年,从“10% 90%”的支付节奏到现在的“20% 80%的项目股权担保”。”(这个支付方案)很有可能通过.”

但是强硬的债权人也直接使用了“凶手”。最近大发房地产被债权人承包了。其中,清算是公司停止生产运营、出售所有资产、按先后顺序偿还未付债务后,根据法律程序宣布公司解散等一系列过程的法律程序。

该请愿是本金总额为1500万美元的无偿优先票据(ISIN: XS2286017640)持有人。今年1月,大阪房地产曾就这笔未偿还本金总额为1.845亿美元的债务提出交换提案,当时约有1.44亿美元同意交换要约,还有超过4000万美元的未偿还票据本金或利息。

深圳说,这是债权人最后的维权方式,但即便如此,清算顺序非常落后,被清算也不一定能收回多少资产。

事实上,我们希望公司能度过难关。希望至少能熬过这段时间。“杨晓说。”有人说家庭条件还可以,但有些职员听说是和很多亲戚攒钱买的理财产品。也许把全部财产放在里面,有的人当时急着花钱,甚至打折出售自己的理财产品,但都很难,所以作者:郑娜。

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